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Acheter un logement existant

Pour acheter un logement existant, deux cas de figure sont possible, à savoir l’achat à un particulier ou par l’intermédiaire d’un professionnel, tel qu’un agent immobilier ou un notaire.

Dans les deux cas, lorsque le logement est choisi, la vente se déroule chez le notaire. L’acte de vente d’un bien immobilier se doit, en effet, d’être rédigé par un notaire afin d’en certifier l’authenticité.

> Comment rechercher un logement existant

Il existe différentes sources d’informations. Pour une recherche de «proximité », les commerçants, les gardiens d’immeubles peuvent être informés d’appartements ou de maisons à acheter.

Ces derniers peuvent également se faire le relais de votre recherche par l’affichage d’une petite annonce. Une petite annonce qu’il est également possible de faire paraître dans les journaux ou chaînes de télévision locales. Des médias offrant, très souvent, un large panel d’annonces de logements à vendre.

Autre outil de recherche, les sites internet alimentés par les offres des agents immobiliers, des institutionnels, des Comment acheter une maison un logement ou un bien immobilierjournaux spécialisés ou des particuliers.

Pour une recherche des plus optimales, il convient d’entretenir un contact – téléphonique ou physique - régulier avec les agences immobilières. Dans la prospection, il faut inclure les cabinets notariés. De par les études de successions ou de donations, ils sont en mesure de proposer la vente de biens. Soumise au règlement d’honoraires, leur médiation s’accompagne d’un devoir de conseil et d’information vis-à-vis de l’acquéreur.
Étapes-clé, les visites des logements sélectionnés permettent de déterminer les prix pratiqués dans le quartier donné. Au moins deux visites de chaque bien sont préconisées pour évaluer l’état, ainsi que les avantages et les inconvénients comparés des différents biens visités.

En qualité de logement existant, le vendeur a pour obligation de se soumettre aux dispositions réglementaires en vigueur accompagnant ce type de vente. Autrement dit, la loi Carrez, la lutte contre les termites, la lutte contre le saturnisme et le diagnostic amiante devront être garantis pour le bien en transaction.

Autres vérifications, celles relatives aux éventuels travaux ayant touché le bien. En cas de travaux d’ampleur réalisés antérieurement, il convient de s’assurer de l’existence et de la conformité des autorisations nécessaires, soit le permis de construire et l’accord de la copropriété.
Puis, une assurance dommages-ouvrage a dû être souscrite afin de protéger, durant dix ans à partir de la réception des travaux, chacun des propriétaires successifs des malfaçons.

La décision d’acheter prise, il convient de tout négocier avec le vendeur avant la signature de la promesse de vente ou de l’avant-contrat. Il s’agit, notamment, de fixer le prix, la date de remise des clés, le mobilier laissé.

Pour une opération des plus claires, il est recommandé qu’elle soit établie par un notaire. À la signature de l’avant-contrat, le versement d’un acompte dont le montant varie entre 5 et 10 % du prix défini est effectué par l’acquéreur. Ce versement doit s’accompagner d’un reçu daté et signé, et ce, que le vendeur soit un professionnel intermédiaire (un agent immobilier ou un notaire) ou un particulier vendeur.

L’engagement pris par les deux parties est lié à des conditions stipulées par la loi ou mentionnées dans l’avant-contrat. Parmi ces conditions, dites suspensives, certaines sont obligatoires, par exemple, lorsque l’acquéreur a recours à un emprunt. La promesse de vente doit alors comporter une condition suspensive liée à l’obtention du prêt afin de protéger l’emprunteur.

En cas de refus de l’emprunt, l’avant-contrat est caduc et l’acquéreur récupère la somme versée. Une condition suspensive concernant le droit de préemption est généralement incluse dans l’avant-contrat. Autrement dit, si le bien est loué à une autre personne que l’acheteur, le locataire a un droit de priorité pour l’acquérir.
Dans ces conditions, pour que la vente puisse être conclue, le titulaire du droit doit s’acquitter de la purge du droit de préemption, c’est-à-dire renoncer à son droit d’acheter en priorité par le locataire. Dans la perspective de travaux, une condition suspensive peut lier l’achat à la délivrance du permis de construire et à l’accord de la copropriété.

En cas d’absence d’un état parasitaire de termites ou de diagnostic amiante, le notaire introduit, généralement, des conditions suspensives de la production de ces attestations.

Un délai minimal de trois mois peut s’écouler entre les signatures de la promesse de vente et de l’acte de vente. Une période support à la réunion des documents nécessaires concernant l’état du bâti :
  •  Un état parasitaire dans certaines zones géographiques (présence de termites).
  •  Un état sur la présence ou non de plomb si l’immeuble est antérieur à 1948.
  •  Un état sur la présence ou non d’amiante si l’immeuble a été construit avant 1997.
Ces certificats peuvent être des conditions suspensives.
  •  La surface levée par un expert pour un appartement, selon la loi Carrez.
  •  Toute mise en copropriété d’un immeuble de plus de 15 ans doit préalablement faire l’objet d’un diagnostic technique relatif à la solidité du clos et du couvert et de celui des conduits, canalisations et équipements de sécurité. S’il s’agit de la première vente intervenant dans les 3 ans suivant la date du diagnostic, le notaire doit porter ce diagnostic à votre connaissance. Depuis le 1er juin 2001, le cahier d’entretien de l’immeuble peut être consulté sur demande (loi du 13 décembre 2000).
Concernant la situation urbaine du bâti :
  •  La présence de servitudes connues et « cachées », de murs mitoyens, de droit de passages sur la parcelle,
  •  Un plan cadastral, l’extrait du POS (PLU) auquel se rapporte le bâti,
  •  S’il s’agit d’une construction située dans un lotissement, son règlement et le cahier des charges de ce dernier,
  •  Les renseignements relatifs à l’évolution prévisible du quartier, les servitudes publiques ou les contraintes d’urbanisme qui pèsent éventuellement sur le logement,
  •  Le certificat d’urbanisme, au cours duquel l’acheteur peut se rétracter. Si le motif de refus avancé ne résulte pas d’une clause suspensive non réalisée, l’acompte ne lui est pas restitué. En revanche, pour poursuivre l’achat, l’acheteur doit confirmer l’option selon les clauses stipulées dans l’avant-contrat.
Notaire
Au préalable du jour de la vente, le notaire peut adresser aux deux parties le projet d’acte de vente. Elles peuvent ainsi avoir pleinement connaissance de leurs engagements avant le moment des signatures. De même, avant le jour J, le notaire exige le règlement à payer sous la forme d’un chèque de banque ou d'un virement.

Depuis le 1er janvier 2013, le virement est obligatoire.

Fixée par le notaire, la vente peut se dérouler chez le notaire du vendeur ou chez celui de l’acheteur, ou bien en présence des deux notaires. Dans ce cas énoncé, ils se répartissent équitablement les honoraires.

Des frais qui comprennent notamment des taxes et droits de publicité foncière (pour un immeuble), ainsi que les droits d’enregistrement reversés aux collectivités locales (maison et immeuble).

Dans le cas d’un bien dépendant d’une copropriété, le notaire est tenu de communiquer le règlement de copropriété, le montant des charges de l’exercice passé et le budget prévisionnel de l’immeuble. Il notifie la transaction au syndic et par-delà le transfert de propriété prend effet.
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