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Rénover une maison

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L’accès à la propriété, l’achat d’une maison existante a également, dans certains cas, pour enjeu la rénovation.

En effet, l’acquisition d’un appartement à rénover ou d’une maison à retaper offre la possibilité de mêler le charme de l’ancien au confort de la modernité.

Garant d’originalité, l’aménagement d’une grange, de bureaux, d’une boutique, etc, en habitation est un projet d’envergure, appelant au respect de différentes étapes qu'il s'agisse de changer la destination d'un bâtiment, de le restaurer entièrement ou de le remanier en profondeur pour l'adapter à vos exigences de confort, pas facile quand il faut prévoir l’électricité la plomberie, isolation et toiture, enduits et carrelage.

Le foisonnement des travaux induits par une rénovation complète peut être à l'origine de bien des confusions.

Entre les planchers, les parquets, les cloisons de doublage, le réseau d'eau chaude sanitaire, celui du chauffage et celui des eaux usées, ce n'est pas moins d'une dizaine de chantiers conséquents qu'il faut imaginer et correctement coordonner pour que la grange que vous avez achetée devienne une maison confortable. Pas évident de rien oublier.

En premier lieu, il est nécessaire de visiter les lieux en présence d’un artisan du bâtiment et d’un architecte afin d’évaluer la faisabilité du projet. Pour le chiffrage des travaux, l’acquéreur peut faire appel à certaines mutuelles ou groupements d’architectes. Quant au prix d’achat, il convient de se baser sur le prix d’un logement neuf de superficie identique. Un montant duquel sera retranché le montant global estimé des travaux.
   
La réalisation des travaux peut être subordonnée à l’obtention d’une ou plusieurs autorisations auprès des voisins, de la copropriété et de la mairie.

   Pour ne pas compromettre le projet, il est important d’inclure dans la promesse de vente des clauses suspensives relatives à l’obtention des autorisations nécessaires. Voici quelques recommandations relatives aux travaux de rénovation :

    Les voisins : dans le cas d’une ouverture de fenêtres donnant sur l’habitation voisine, le mur du bâtiment en rénovation doit se situer à plus de 1,90 mètre de celle-ci en cas de vue à droite, et à plus de 0,60 mètre en cas de vue oblique. Des modifications sont, néanmoins, possibles moyennant l’accord du voisin ou si les travaux concernent la pose de pavés de terre.

     La copropriété : d’une part, tous les travaux relatifs à l’aspect extérieur de l’immeuble ou aux parties communes, tels que la démolition d’un mur porteur, requièrent l’accord de l’ensemble des copropriétaires, réunis en assemblée générale, à la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents.

D’autre part, dans le cas où les travaux nécessitent l’achat ou l’annexion de parties communes, l’acquéreur est tenu d’indemniser les copropriétaires et d’avoir l’autorisation des 2/3 des voix de tous les copropriétaires qu’ils soient présents, représentés ou absents. À noter que dans la pratique, c’est au vendeur qu’incombe de mener les démarches au profit de son acquéreur.

     La mairie : Pour tous travaux modifiant l’aspect extérieur ou en cas de création d’une surface inférieure à 20 m2, il est obligatoire de se munir d’une déclaration de travaux. En revanche, lorsque les travaux changent nettement l’aspect extérieur de l’immeuble, créent de la surface habitable ou transforment l’utilisation initiale des lieux, un permis de construire est nécessaire pour engager ces derniers.

    Concernant le financement, la rénovation fait l’objet de prêts à taux préférentiels, tels que le 1 % logement ou les Plans et Comptes d’Épargne Logement. La Caisse d’Allocations Familiales accorde également aux propriétaires ayant peu de ressources des prêts à taux zéro.

    Pour la maîtrise d’ouvrage, le recours à un architecte n’est exigé que pour les projets de rénovation dont la surface excède 150 m2. Dans le cas où l’acquéreur est le maître d’ouvrage, il convient de souscrire, avant le début des travaux, une assurance dommages-ouvrage.

Cette dernière s’avère nécessaire lorsque les travaux concernent le gros œuvre et la structure du bâtiment ou quand ils ne réunissent pas toutes les garanties de sécurité. Dans cet esprit, il est préconisé de s’assurer de la bonne couverture de chaque entrepreneur pour les travaux à réaliser.