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Acheter sur plan une maison ou un appartement

Dans le cadre d’une VEFA, le promoteur-constructeur commercialise, avant leur construction, des appartements ou des maisons sur plans. Il lui incombe alors la prise en charge de l’ensemble des démarches juridiques, administratives, financières et techniques. Réglementée par le Code de la construction et de l’habitation, la VEFA inclut certaines règles afin de protéger l’acquéreur.Acheter sur plan un appartement ou une maison en vefa

L’achat sur plans d’un appartement ou d’une maison s’effectue devant le notaire par la signature d’un contrat de Vente en l’État Futur d’Achèvement.

Le contrat de VEFA stipule que le vendeur transfère à l’acquéreur les droits sur le sol et les constructions. Dans ces conditions, l’acquéreur devient propriétaire des réalisations, au fur et à mesure de leur achèvement.

Quant au prix, il est également payé au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Que ce soit pour un appartement ou une maison, les paiements sont échelonnés de la sorte :
  • 35 % à l’achèvement des fondations (dont les 5 % de la réservation, correspondant au dépôt de garantie), 25% pour une maison.
  • 35 % à la mise hors d’eau, c’est-à-dire l’achèvement du gros œuvre, la toiture posée, 45% pour une maison.
  • 25 % à la finalisation des travaux, 15% pour une maison.
  • 5 % à la livraison, 15% pour une maison.
Dans le cadre de l’achat d’un appartement sur plans, l’acquéreur a la possibilité - sous réserve des disponibilités – de choisir l’emplacement au sein de l’immeuble. Selon les conditions du promoteur-constructeur, il est également possible de solliciter des prestations modificatives et/ou optionnelles.

Avec le contrat de VEFA, l’acquéreur dispose d’une protection optimale. En effet, en conformité au Code de la construction et de l’habitation, la VEFA contraint le vendeur à présenter une garantie d’achèvement ou de remboursement.

Puis, elle réglemente strictement les appels de fonds (paiements/mensuel) exigés par le vendeur aux acquéreurs au fil de la réalisation des ouvrages. Autre garantie de la VEFA, la signature d’un contrat de réservation.
Attention la construction ne débutera que lorsque tous les logements auront été réservés par les futurs propriétaires, et vous devrez faire face à des appels de fonds tout en supportant la charge de votre logement actuel (loyer-crédit)
Le contrat de réservation matérialise - au gré d’un document contractuel - l’acte de réservation d’un logement à construire. Autrement dit, il n’incombe aucune obligation d’achat au signataire. Ce dernier devient seulement prioritaire pour acheter un bien immobilier.

En contrepartie de la réservation du logement, le réservataire a pour obligation de verser, sur un compte bloqué, un dépôt de garantie. Son montant est inférieur ou égal à 5 % du prix de vente si la vente se conclut dans un délai inférieur à un an.

Dans le cas où le délai oscille entre un et deux ans, le dépôt de garantie s’élève à 2 %. Si la vente s’effectue dans un délai supérieur à deux ans, aucun dépôt de garantie n’est exigé. Déposée sur un compte spécial, dans une banque ou chez le notaire, le promoteur-constructeur ne perçoit la somme qu’à la signature du contrat de vente.

À noter aussi qu’en cas de vente, ce dépôt est déduit du premier versement. Dans la situation où le vendeur n’organise pas la vente définitive dans les délais consignés dans le contrat de réservation, l’acquéreur est en droit d’obtenir restitution du dépôt de garantie. En revanche, si l’acheteur refuse de signer l’acte de vente, sans motif recevable, le dépôt est perdu.

Sur le fond, le contrat de réservation doit expliciter les caractéristiques, les prestations, ainsi que la qualité du logement, et ce, afin de visualiser au mieux la potentielle acquisition au sein d’un immeuble. Il inclut aussi le montant prévisionnel et les modalités d’une éventuelle révision, la date à laquelle la vente pourra être signée, puis le délai de livraison approximatif.

Voici les mentions devant y figurer pour assurer la conformité du contrat de réservation :
  • un plan de masse de l’immeuble montrant le nombre et l’implantation des bâtiments sur le terrain, le nombre d’étages, les voies d’accès,
  • le plan intérieur du logement souhaitant être réservé,
  •  la surface habitable,
  •  le nombre de pièces principales, la liste des pièces secondaires (services, dépendances, dégagements, etc.),
  •  la description des équipements collectifs (chauffage, sanitaires, ventilation mécanique) et individuels (ascenseurs, espaces verts),
  •  une notice technique descriptive précisant la nature et la qualité des matériaux et équipements utilisés,
  • le prix, à fixer en essayant d’obtenir du promoteur-constructeur un prix ferme et non révisable,
  • les prêts éventuels que le promoteur-constructeur s’engage à faire accorder à l’acheteur,
  • la date prévue pour la signature de l’acte de vente définitif chez le notaire,
  • le délai de livraison mentionnant le trimestre au cours duquel le logement sera livré. Seul le contrat de vente fixe avec exactitude ce délai.
Le contrat de réservation établi et conforme, l’acheteur procède à sa signature. Dès lors, le promoteur-constructeur est tenu de l’adresser à l’acquéreur par lettre recommandée à son domicile. À sa réception, ce dernier dispose d’un délai de sept jours pour se rétracter et retrouver la totalité du dépôt de garantie.

Le contrat de vente est signé devant le notaire. D’un côté, le promoteur-constructeur s’engage à livrer l’immeuble à sa finalisation et de l’autre, l’acheteur à en régler le montant à la date de livraison. Tel un compromis ou une promesse de vente, l’acheteur bénéficie d’une condition suspensive relative à l’obtention des prêts finançant le bien immobilier. Dans le cas où le prêt n’est pas accepté, le contrat de vente est annulé et le dépôt de garantie restitué à l’acquéreur.

Au préalable, le vendeur a pour obligation d’adresser à l’acheteur un projet de contrat de vente dans un délai d’un mois avant la date prévue pour la signature. Ce délai vise à donner du temps à l’acheteur pour vérifier la conformité du contrat de vente par rapport au contrat de réservation.

Le projet de contrat de vente doit être accompagné du descriptif du logement, des plans et coupes, de la notice technique détaillée, du certificat d’urbanisme, le règlement de copropriété ou de lotissement, la date de livraison, le prix définitif et les modalités de paiement.

Le contrat définitif doit également mentionner l’organisme bancaire du vendeur pour assurer l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des sommes versées en cas de défaillance du promoteur-constructeur. L’attestation de responsabilité professionnelle et d’assurance dommages-ouvrage doit être jointe au projet de contrat de vente authentique.

Dans certains cas, l’acquéreur est en mesure de refuser de signer l’acte authentique. Quatre motifs sont recevables et assurent la restitution du dépôt de garantie à l’acquéreur :
  • lorsque le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel
  • lorsque le promoteur-constructeur n’a pas obtenu les prêts mentionnés dans le contrat de réservation qu’il devait faire obtenir à l’acheteur ou si leur montant affiche une baisse de 10 % au moins par rapport au montant prévisionnel
  • lorsque l’un des équipements stipulés dans le contrat n’a pas été réalisé
  • lorsque l’immeuble a dans sa consistance ou dans la qualité des réalisations un changement de valeur excédant à 10 %.
La remise des clés, symbolisant le transfert de propriété du bien immobilier construit, s’accompagne du versement de 5 % du montant du prix de vente. En cas de contestation, l’acheteur a le droit de retenir le solde restant. Cette somme peut être déposée sur un compte bloqué jusqu’à ce que l’acquéreur estime son bien en conformité avec les notifications de l’acte de vente.
À la livraison, trois types de garanties prennent effet :
  • la garantie de parfait achèvement s’opère entre le promoteur-constructeur et l’entrepreneur. Actif durant une année, à compter de la livraison, ce dernier doit remédier à tous les défauts soulevés par le propriétaire.
  • la garantie de bon fonctionnement, valable deux ans, concerne l’ensemble des défauts sur des équipements dissociables de la construction, démontables et remplaçables.
  • la garantie décennale porte sur les dommages susceptibles de compromettre la solidité, l’étanchéité de l’immeuble, ou le rendant impropre à l’usage auquel il est destiné. Cette garantie est effective durant dix ans à compter de la réception.
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