Au terme des formalités accomplies par le vendeur, par le notaire et de l’obtention de votre (vos) éventuel(s) crédit(s) obtenu(s), environ deux à trois mois se sera écoulé depuis la signature du compromis de vente.

Pour le vendeur et l’acquéreur, la procédure se poursuit par la convocation du notaire afin de signer l’acte définitif de vente. Un ultime rendez-vous offrant la possibilité de rectifier ou d’éclaircir certains points.

Exemple : Concernant la clause relative au droit de passage. Bien qu’au préalable déclaré exempt, le vendeur peut préciser qu’il existe un droit de passage. Or, ce dernier ne figurant pas dans les titres de propriété, cette question fut omise de l’examen du notaire. Il est alors possible de modifier la clause.

 un compromis de vente (sous conditions suspensives) inclut la protection légale de l'emprunteur.

Il s'agit d'une condition suspensive visant à protéger les personnes contractant un bien immobilier. Autrement dit, si vous n'obtenez pas le ou les prêts immobiliers souscrits dans les délais ouverts, le contrat de vente est caduc. Toute somme versée, à la signature du compromis, doit alors être restituée.

Le vendeur est tenu de fournir à l’acquéreur des certificats techniques relatifs à l’état de son bien.

Les certificats sont délivrés par un diagnostiqueur (accrédité COFRAC) en biens immobiliers, ils se traduisent par l’examen des installations intérieures et extérieures.

9 diagnostics sont obligatoires lors d'une transaction immobilière:

1.   Le diagnostic de surface

Le diagnostic de surface est obligatoire pour les biens en copropriétés (loi Carrez, 18/12/96). Les garages, caves et autres annexes, ainsi que les lots ni clos ni couverts en sont dispensés. Il a une durée illimitée (si pas de modification du logement).

De préférence, il sera réalisé par un professionnel du diagnostic immobilier, car le vendeur a pour obligation de porter à la connaissance de l’acquéreur la surface exacte du bien vendu, à 5 % près. En cas d'erreur avérée, le nouvel acquéreur dispose d'un an pour demander une réévaluation du prix du bien, qui est généralement 1% par mètre carré de différence.

Cette surface correspond à "la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons et marches d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n'est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d'une hauteur inférieur à 1,80 mètre" (décret n.97-532 du 23 mai 1997)

S’inscrivant dans la lutte contre le saturnisme, il concerne les constructions antérieures au 01/01/1949. Le CREP (constat des risques d'exposition au plomb) a une validité illimitée en cas d'absence de plomb, et 1 an en cas de présence.

Au moyen d’un appareil à fluorescence X, le diagnostiqueur mesure la teneur en plomb des murs et des plafonds. La concentration de plomb ne doit pas excéder 1mg/cm².

3.   Le diagnostic de l’amiante

Tous les propriétaires de maisons individuelles et d’immeubles collectifs, dont le permis de construire a été délivré avant le 1^er juillet 1997, ont pour obligation de se soumettre au diagnostic de l’amiante pour vendre leur bien. En cas d'absence d'amiante, le diagnostic a une durée de validité illimitée.

Le diagnostiqueur prélève un échantillon qui sera analysé par un laboratoire certifié. Si les résultats révèlent la présence d’amiante, le propriétaire dispose d’un délai de trois ans pour effectuer les travaux nécessaires. Une clause au contrat de vente peut prévoir qui, du vendeur ou de l’acheteur, assumera ces derniers.

En tout état de cause et à défaut d’être exécutés et finalisés avant la vente, la prise en charge des travaux fera l’objet d’une négociation entre le propriétaire et l’acquéreur.

4.   Le diagnostic termite

Le diagnostic de présence parasitaire revêt un caractère obligatoire dès lors que le bien immobilier est situé dans une zone contaminée ou susceptible de l’être, zone déterminée par le préfet. 

Pour les autres cas, l’absence de diagnostic termite ne compromet pas la vente du bien immobilier. Cependant, si la présence de termites se révèle positive, après la vente, le vendeur sera tenu pour responsable de vices cachés.

Durée de validité: 6 mois.

5.   Le diagnostic performance énergétique (DPE)

Depuis le 1^er juillet 2007, les vendeurs, tels que le particulier ou le constructeur d’un bien immobilier, doivent remettre à l’acheteur un diagnostic relatif à la performance énergétique.

Ce diagnostic, valable 10 ans, concerne tous les logements occupés au moins 4 mois par an. Il vise à évaluer la quantité d’énergie consommée lors d’une utilisation normale de l’habitation. Le document est remis au futur acquéreur à titre informatif, afin d'améliorer les performances énergétiques du logement.

6.   Le diagnostic état des risques naturels et technologiques (ERNT)

Tout vendeur dont le bien immobilier se situe dans une zone sismique, couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou par des risques naturels prévisibles, doit délivrer obligatoirement, d'après la loi du 30/07/2003, un rapport sur l’état des risques naturels et technologiques encourus. Ce dernier devant dater de moins de six mois à la signature de la vente du bien.

7.   Le diagnostic gaz

La loi du 03 janvier 2003 stipule l’obligation de faire expertiser les installations de gaz. En vigueur depuis le 1^er novembre 2007, le diagnostic concerne les biens immobiliers, en vente, à usage d’habitation équipés d’une installation en gaz naturel datant de plus de 15 ans. Ce dernier doit être réalisé dans l’année précédant la transaction immobilière.

8.   Le diagnostic électricité

Depuis le 1er janvier 2009, le diagnostic électrique est à réaliser, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement (Une entrée en vigueur réalisée selon les termes définis par le décret d'application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril). Seul un bien immobilier disposant d'une installation électrique datant de plus de quinze ans sera concerné par la réalisation du diagnostic électrique.

Le certificat de conformité sera établi par un professionnel, qui s'attachera à vérifier les parties privatives des locaux à usage d'habitation et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection de l'installation électrique propre à chaque logement, jusqu'aux bornes d'alimentation ou jusqu'aux socles des prises de courant.

9.   Le diagnostic d'assainissement autonome

Obligatoire depuis le 01/01/2011, il concerne les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Sa durée de validité est de 3 ans.

Le contrôle des installations de raccordement aux eaux usées, à la charge du propriétaire, est réalisé par les communes, celles-ci en contrôleront la conception, le fonctionnement et l'entretien. Les éventuels travaux à prévoir pour une remise en état des installations sont à la charge du propriétaire.

AUTRES  DOCUMENTS OBLIGATOIRES

La sécurité des piscines (loi 03/01/2003)

L'acte de vente doit comporter, en annexe ou non, la note technique et l'attestation de conformité de l'installation des dispositifs de sécurité mis en place afin de prévenir les risques de noyade. Si le vendeur ne remet pas ce document au notaire, il est passible d'une amende de 45.000 euros.

Eaux de pluie

S'il existe une installation permettant de récupérer l'eau de pluie afin de la distribuer dans le logement (évacuation des toilettes ou lavage du sol) ou pour l'utilisation extérieure (arrosage...), la fiche d'attestation de conformité et le carnet sanitaire de l'installation devront être annexés à l'acte de vente. 

Les détecteurs de fumée

Obligation qui entrera en vigueur en mars 2015: chaque logement devra être équipé d'au moins un détecteur de fumée. L'installation et l'entretien seront à la charge de l'occupant (propriétaire ou locataire) du logement.

Les risques de pollution

Si le propriétaire vend un terrain qui a été exploité par une installation (classée), il doit informer l'acquéreur de l'existence de celle-ci, de ses dangers ou inconvénients et si des produits chimiques ont été manipulés. La loi du 30/07/2003 impose de remettre un document décrivant l'état, à jour, de la pollution des sols. 

Il existe 3 types d'avant-contrat

1.   Le compromis de vente

C'est un contrat qui engage réciproquement le vendeur et l'acheteur. Juridiquement, le compromis = vente.

Le compromis doit comporter:

- l'état civil du vendeur et de l'acheteur

- la nature du bien immobilier en vente, description complète du bien (maison, appartement...)

- le prix

- la date de vente

- les signatures des 2 parties

- les conditions suspensives: clauses indispensables permettant l'annulation de la vente, telles que la clause suspensive de l'obtention de prêt (si le crédit est refusé, la vente est annulée), la clause relative à l'état hypothécaire ou bien encore la clause relative à l'obtention du permis de construire (dans le cas de l'achat d'un terrain)

A la signature, l'acheteur verse un acompte, d'environ 5 à 10% du prix de vente, au vendeur. Cette somme est appelée "dépôt de garantie".

L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 7 jours. Peu importe le motif de l'annulation de la vente, il devra envoyer un courrier avec accusé de réception. L'acompte lui sera ensuite restitué entièrement.

2.   L'offre d'achat

Cet avant-contrat engage uniquement l'acquéreur.

Celui-ci fait une proposition de prix qui sera présenté au vendeur par l'intermédiaire de l'agent immobilier. Il ne faudra pas omettre d'inclure les conditions suspensives et donner un délai de réflexion limité au vendeur, généralement une à deux semaines.

Si l'offre convient au vendeur, il renverra l'acte par lettre recommandée avec AR. A réception de celle-ci, l'acheteur aura 7 jours pour se rétracter.

3.   Promesse unilatérale de vente

Le vendeur s'engage envers l'acheteur, pendant une période précise (généralement de 2 à 3 mois) à ne pas vendre son bien à un autre. En contre-partie, l'acquéreur versera une indemnité d'immobilisation allant de 5 à 10% du prix de vente, conservée par le notaire. Cette somme sera déduite du prix en cas de vente, conservée par le vendeur en cas d'annulation et restituée en cas de rétractation dans les 7 jours.

Le contenu de la promesse de vente est la même que celle du compromis. La promesse de vente doit être enregistrée au plus tard 10 jours après sa signature, auprès de la recette des impôts. Coût de l'acte, 125€.